هم اکنون عضو شبکه تلگرام رجانیوز شوید
شروع پاییز برای خریداران مسکن تهران با قیمتهایی همراه شده که بار دیگر فاصله قابل توجه میان محلههای مختلف پایتخت را نشان میدهد. بررسی فایلهای فروش در مناطق ۲۲گانه تهران نشان میدهد قیمت پیشنهادی مسکن در ابتدای پاییز در محدودهای قرار گرفته که خرید یک آپارتمان معمولی نیز به بودجه چند میلیاردی نیاز دارد. با این حال، عددی که بهعنوان میانگین قیمت مسکن تهران اعلام میشود، تصویر کاملی از شرایط همه محلهها ارائه نمیکند.
بر اساس شاخص مسکن اقتصادآنلاین، قیمت پیشنهادی مسکن در تهران در محدوده متری ۲۱۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان قرار گرفته است. با چنین سطح قیمتی، خرید یک آپارتمان ۸۰ متری بهطور متوسط حدود ۱۷ میلیارد تومان بودجه میخواهد. البته این رقم قیمت پیشنهادی است و نباید آن را با قیمت نهایی معاملات انجامشده یکسان دانست.
برای خریدار، نکته مهمتر این است که همین بودجه در نقاط مختلف تهران قدرت خرید کاملاً متفاوتی ایجاد میکند. در بعضی محلهها ۱۷ میلیارد تومان میتواند برای خرید یک واحد با متراژ مناسب کافی باشد و در بخشهایی از شمال تهران، همین رقم ممکن است حتی برای خرید یک آپارتمان کوچک نیز محدودیت ایجاد کند.
میانگین قیمت مسکن تهران به متری ۲۱۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان رسید
بررسی فایلهای عرضهشده در ۲۲ منطقه تهران نشان میدهد میانگین ساده قیمتهای پیشنهادی به متری ۲۳۰.۷ میلیون تومان رسیده است. با این حال، تعدیل اثر فایلهایی که در دو سر طیف قیمتی بازار قرار دارند، شاخص قیمت را به محدوده متری ۲۱۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان میرساند.
جزئیات آمارها تصویر روشنتری از بازار ارائه میدهد. نیمی از فایلهای بررسیشده کمتر از متری ۱۹۰.۲ میلیون تومان قیمت دارند و قیمت یکچهارم فایلها نیز کمتر از متری ۱۳۸ میلیون تومان است. در سمت دیگر بازار، قیمت پیشنهادی گرانترین یکچهارم فایلها از متری ۳۰۰ میلیون تومان عبور کرده است.
این اختلاف نشان میدهد خریدار نباید تنها با شنیدن «میانگین قیمت مسکن تهران» درباره بودجه موردنیاز خود تصمیم بگیرد. محلهای که برای خرید انتخاب میشود میتواند نتیجه محاسبات را بهطور کامل تغییر دهد.
با ۱۷ میلیارد تومان در تهران چه خانهای میتوان خرید؟
اگر مبنا را میانگین متری ۲۱۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان قرار دهیم، بودجه ۱۷ میلیارد تومانی تقریباً با قیمت یک آپارتمان ۸۰ متری هماهنگ است؛ اما بازار واقعی تهران به این سادگی قابل محاسبه نیست.
فاصله قیمت میان محلهها بسیار زیاد است. در فایلهای بررسیشده، پایینترین قیمتهای پیشنهادی در دولتآباد و پامنار حدود متری ۷۰ میلیون تومان بوده است. در باشگاه نفت قیمتهایی بین متری ۷۵ تا ۱۰۸ میلیون تومان دیده شده و در افسریه نیز فایلها حدود متری ۱۱۳ تا ۱۱۶ میلیون تومان قیمت داشتهاند.
در سوی دیگر تهران، شرایط کاملاً متفاوت است. قیمت برخی فایلهای پاسداران از متری ۳۹۱ میلیون تومان شروع شده و در بعضی موارد از ۵۳۰ میلیون تومان نیز عبور کرده است. در دروس نیز یک واحد نوساز با قیمت پیشنهادی متری ۸۰۰ میلیون تومان وارد بازار شده است.
بنابراین، بودجه ۱۷ میلیارد تومانی در یک محله میتواند امکان خرید خانهای با متراژ بالاتر را فراهم کند و در محلهای دیگر، خریدار را به سمت واحدهای کوچکتر ببرد.
اختلاف قیمت فقط میان محلههای تهران نیست
حتی انتخاب یک محله مشخص نیز به این معنا نیست که همه خانههای آن محدوده قیمت مشابهی دارند. بررسی فایلها نشان میدهد فاصله قیمت درون بعضی محلهها نیز قابل توجه است.
برای نمونه، قیمت پیشنهادی فایلهای بررسیشده در جیحون از حدود متری ۱۲۶ میلیون تومان آغاز شده و در بعضی موارد از ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. در بلوار کشاورز نیز دامنه قیمت از حدود متری ۲۰۵ میلیون تومان شروع شده و برای برخی فایلها به بیش از ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است.
بخشی از این اختلاف به مشخصات خود ملک مربوط میشود. سن بنا، بازسازی واحد، وجود پارکینگ و آسانسور، طبقه و موقعیت دقیق ساختمان میتوانند قیمت دو آپارتمان در یک محدوده را از یکدیگر دور کنند.
به همین دلیل، مقایسه دو خانه تنها بر اساس قیمت هر متر میتواند نتیجه دقیقی به خریدار ندهد. قیمت کل، متراژ، سال ساخت و امکانات ملک باید در کنار یکدیگر بررسی شوند.
قیمت پیشنهادی فروشنده با قیمت نهایی معامله یکی نیست
یکی از نکات مهم آمار ابتدای پاییز این است که ارقام اعلامشده از بررسی فایلهای فروش به دست آمدهاند. بنابراین، این اعداد نشاندهنده قیمت پیشنهادی مالکان هستند و لزوماً همان مبلغی نیستند که معامله با آن نهایی میشود.
این تفاوت در شرایط فعلی بازار اهمیت بیشتری پیدا میکند. طبق بررسی میدانی اقتصادآنلاین، حجم معاملات مسکن در روزهای ابتدایی پاییز نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۳۰ درصد کاهش داشته است. همزمان، رفتار فروشندگان نیز یکسان نیست؛ برخی با تصمیم جدی برای فروش وارد بازار شدهاند و برخی دیگر تنها در صورت دریافت قیمت موردنظرشان حاضر به معامله هستند.
در چنین شرایطی، مشاهده قیمت یک آگهی بهتنهایی نمیتواند ارزش واقعی ملک یا مبلغ نهایی معامله را مشخص کند. خریدار برای ارزیابی بهتر قیمت باید چند فایل مشابه را در همان محدوده بررسی کند.
بودجه خرید خانه را بر اساس قیمت کل مشخص کنید
برای کسی که قصد خرید خانه دارد، قیمت هر متر معیار مهمی است، اما در مرحله جستوجو قیمت کل ملک نقش تعیینکنندهتری پیدا میکند.
خریدار ممکن است ۱۵ یا ۱۷ میلیارد تومان سرمایه داشته باشد. در این شرایط، بهجای اینکه جستوجو را صرفاً بر اساس متوسط قیمت یک منطقه انجام دهد، بهتر است ببیند با این سرمایه در محلههای مختلف چه متراژ و چه نوع ساختمانی در دسترس است.
گاهی تغییر چند خیابان یا بررسی یک محله دیگر، بدون افزایش بودجه، امکان خرید خانه بزرگتر را فراهم میکند. در مقابل، اگر موقعیت محله برای خریدار اولویت داشته باشد، ممکن است لازم باشد متراژ کمتر یا ساختمانی با سن بیشتر را انتخاب کند.
جستوجوی خانه در کیلید با بودجه مشخص
اختلاف زیاد قیمتها در تهران باعث میشود جستوجوی ملک بر اساس بودجه، کاربردیتر از بررسی یک میانگین کلی باشد. در سامانه کیلید میتوان محدوده قیمت، متراژ، تعداد اتاق و دیگر ویژگیهای موردنظر را مشخص کرد و فایلهایی را دید که به شرایط خریدار نزدیکتر هستند.
برای مثال، فردی که حدود ۱۷ میلیارد تومان برای خرید خانه کنار گذاشته است، میتواند بهجای محدود کردن جستوجو به یک محله، چند محدوده را با بودجه مشابه بررسی کند. جستوجوی روی نقشه نیز کمک میکند فاصله قیمت فایلها در نقاط مختلف بهتر دیده شود و مشخص شود تغییر محدوده جستوجو چه تأثیری بر متراژ، سن بنا و امکانات خانه دارد.
آمار ابتدای پاییز نشان میدهد فاصله دو سر بازار مسکن تهران بسیار زیاد شده است؛ از فایلهایی در محدوده متری ۷۰ میلیون تومان تا نمونههایی که چند صد میلیون تومان برای هر متر قیمتگذاری شدهاند. در چنین بازاری، عدد میانگین بیشتر تصویری از سطح عمومی قیمتهای پیشنهادی ارائه میدهد. برای خریدار اما سؤال اصلی همچنان این است که با بودجهای که در اختیار دارد، در کدام بخش تهران و با چه مشخصاتی میتواند خانه بخرد.
انتهای رپورتاژ آگهی/
