هم اکنون عضو شبکه تلگرام رجانیوز شوید
پنجشنبه، 3 مهر 1399
ساعت 05:52
به روز شده در :

 

 

 

رجانیوز را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید

 

چهارشنبه 4 تير 1399 ساعت 15:37
چهارشنبه 4 تير 1399 15:34 ساعت
2020-6-24 15:37:36
شناسه خبر : 337444
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها حمایت کرده باشد.

در نظر بگیرید شما یک دهنه مغازه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن رستورانی راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش خود مشتری‌های فراوانی را جذب می‌کنید و به شهرت می‌رسید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد، شما را از مغازه بیرون کند، از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب‌وکارتان جمع کرده‌اید به نفع خود استفاده می‌کند، بدون آنکه هزینه‌ای پرداخت نماید. این شما هستید که باید دنبال مغازه دیگری برای راه‌اندازی دوباره رستوران و جلب توجه مشتری‌ها باشید.

 

 

قانون‌گذار به همین دلیل به این فکر افتاده است که از این ارزش افزوده‌ پنهان برای اماکن تجاری حمایت کند و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع نماید.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به ملک تجاری به مالک پرداخت می‌کند و در قالب یک قرارداد توافقی، مالکِ منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می‌شود.

در حالی که حق کسب‌ و پیشه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به صورت خودکار ایجاد می‌شد و نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه نداشت، سرقفلی با اراده طرفین برای مستاجر محل ایجاد می‌شود.

هنگام عقد قرارداد حتما در مورد سرقفلی توافق کنید

همان‌طور که گفته شد، در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر صورت می‌گیرد:

۱- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد که در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود. در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر، به مالک پرداخت کرده باشد. پس در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است.

۲- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

۳- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.

تخلیه ملک دارای سرقفلی

گفتیم که هنگامی مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود. در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.

 

 

موارد تخلف عبارت‌اند از:

  1. مستأجر بدون داشتن حق انتقال، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.
  2. در صورت احتیاج مالک و اثبات آن در دادگاه.
  3. وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.
  4. وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود.
  5. مستاجر شغل ‌خود را تغییر دهد.
  6. مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.
  7. هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

مواردی که باعث فسخ سرقفلی به صورت قانونی می‌شود:

  1. انتقال به غیر بدون اجازه مالک ممکن است موجب فسخ قرارداد شود. اما لغو حق سرقفلی صرفاً با از بین رفتن ملک مورد سرقفلی امکان‌پذیر است. اگر مستأجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد اما بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با اظهارنامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند. در غیر این صورت مستأجر متخلف شناخته می‌شود.
  2. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اینکه رضایت مالک را بگیرد اقدام به تغییر شغل کند، کل حق ‌و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی اقدام به تخلیه ملک نماید.
  3. «تعدی» به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است. «تفریط» به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. درصورتی‌ که صاحب سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین رفته و مالک می‌تواند ملک خود را تخلیه کند.
  4. عدم پرداخت اجاره‌بها نیز باعث فسخ قرارداد می‌شود. صاحب سرقفلی مکلف است هرماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف مستأجر نمی‌پذیرد. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها مالک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، برای بار سوم اجاره‌بها به‌ موقع پرداخت نشود، مالک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

طرح دعوی تصرف عدوانی

نحوه طرح دعوی تصرف عدوانی بر دو نوع است. بعضاً تصرف عدوانی در زمان حال صورت می گیرد و مالک رسمی ملک با داشتن سند مالکیت می تواند طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی شکایت کند ولی بعضی مواقع تصرف عدوانی از مدت ها قبل انجام شده و پس از چندین ماه یا سال قصد اقدام قانونی دارید و سند مالکیت هم ندارید که باید دعوی حقوقی رفع تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی طرح کنید. در این دادگاه صرف اثبات تصرف قبلی کافی است و نیازی به داشتن سند مالکیت برای خواهان نمی باشد. مستأجر و خادم هم می توانند این دعوی را طرح کنند.

سخن آخر

امروزه در بیشتر قراردادهای اجاره، موجر شرط می‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به ‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد.

بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می‌رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه ملک تجاری به تخلیه ملک مسکونی شبیه‌تر می‌شود؛ بهتر است بدانید که تخلیه ملک تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند. میتوانید برای اطلاعات بیشتر به وب سایت ره جویان عدالت (https://rahjooyan.org/)  مراجعه نمایید.