قانون مالیات بر خانه‌های خالی به کجا رسید؟

بعد از گذشت تقریباً ۵ سال از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی و با توجه به راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، اما همچنان شناسایی خانه‌های خالی دارای ابهام است؛ البته مجلس یازدهم این قانون را اصلاح کرد و مستاجران با توجه به نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی چشم انتظار اجرای این قانون هستند.

 

به گزارش رجانیوز به نقل از راه دانا؛ بررسی‌های بازار مسکن نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن و رشد روزافزون میزان اجاره مسکن در تمامی مناطق تهران و در پی آن تامیم این روند بر استان‌ها، نشانگر این است که اگرچه نمی‌توان خانه‌های خالی را مقصر این رویه دانست، اما باید توجه داشت که با نگاه اقتصادی افزایش عرضه واحدهای مسکونی مؤثر بوده و موجب کنترل سوداگری خواهد شد؛ مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی با استفاده از ابزار مالیاتی امکان پذیر است.

 

تعادلی در بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد و دولت‌ها در ۳۰ سال اخیر بجز دولت دهم که مسکن مهر را اجرایی کرد؛ نتوانستند قدم مثبتی در بازار مسکن و افزایش تولید آن بردارند و از سوی دیگر بر میزان تقاضای مسکن افزودند؛ این عامل در کنار رشد بالای تورم در سه دهه گذشته باعث شده مسکن به عنوان یکی از کانون‌های سرمایه گذاری شناخته شود و افرادی دارای ثروت و بانک‌ها در این بازار وارد شوند. 

 

کارشناسان یکی از دلایل مشکل مسکن را بانک‌ها می‌دانند که با نیمی از سرمایه‌های خود وارد این بازار شدند. هدف این است که سودهای کلان به جیب بزنند. قیمت مسکن هم هر سال به طور متوسط یک رشد ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده و به بازار برای سوداگران و سفته بازارن تبدیل شده است.

 

در سال ۹۶، هم‌زمان با کاهش نرخ‌های سود بانک‌ها، سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود را از بانک خارج کرده و به بازار مسکن تزریق کردند که رکود و کسادی بازار مسکن پس از ۵ سال تقریباً از میان رفت؛ اما همین رونق کوتاه‌مدت معاملات عامل ایجاد تورم غیرمنطقی در بازار مسکن شد.

 

مشکل وقتی بیشتر شد که افزایش نرخ ارز دوباره مزید بر بالا رفتن قیمت کالاها و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و گران شدن مصالح ساختمانی شد. مشاهدات افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته حاکی از آن است که در مناطق مختلف شهرهای گوناگون را از ۳ تا ۱۰ برابر افزایش قیمت را نشان می‌داد. قیمت مسکن در پایتخت براساس اعلام بانک مرکزی از دی ماه سال گذشته تا دی ماه امسال حدود ۱۰۰ درصد رشد را ثبت کرده است.

 

 

بیش از ۲.۵ میلیون واحد خالی در کشور با هدف کسب ثروت

 

در سرشماری سال ۹۵ توسط مرکز آمار ایران، تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور حدود ۲.۵۸ میلیون واحد ثبت شده بود که نزدیک به نیم میلیون آن فقط در تهران بود. این در حالی است که تعداد این واحدها در سال ۱۳۹۰، ۱.۶ میلیون را نشان می‌داد؛ یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی ۵ ساله حدود ۶۰ درصد افزایش یافته بود که اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند بر بازار اجاره مسکن اثر مثبت گذاشته و تا حدودی باعث کنترل قیمت‌ها شود.

 

مجلس شورای اسلامی یک بار در سال ۹۴ و بار دوم در سالجاری دولت را موظف به اخذ مالیات از خانه‌های خالی کرد. نمایندگان مجلس نهم در سال ۹۴ با تصویب ماده ۵۴ قانون مکرر اصلاح مالیات‌های مستقیم، شناسایی و دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی را به عهده دولت گذاشتند، تا از احتکار در این بخش جلوگیری شود.

 

متأسفانه عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی با عدم ساخت مسکن جدید و ادامه ندادن طرح مسکن مهر، اشتباه بزرگی را در حق مستأجران و قشر آسیب‌پذیر مرتکب شد که به همین دلیل اجاره‌ها بالا رفته و مردم اکنون توان پرداخت اجاره را ندارند؛ البته آخوندی علاقه‌ای به اجرای این قانون نداشت و باعث خسارت به کشور شد.

 

هنوز شناسایی خانه‌های خالی در ابهام است

 

در واقع می‌توان مشکل را این‌گونه بیان کرد که خانه‌ای تولید نشد و تقاضا بر عرضه پیشی گرفته در حالی که هیچ اقدامی در هماهنگ سازی این دو مقوله صورت نگرفت. عباس آخوندی با وجود قانون برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی در ۵ سال دوران وزارت در دولت یازدهم و دوازدهم هیچ اقدامی در جهت راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی انجام نداد و ظاهرا اعتقادی هم به آن نداشت.

 

مجلس یازدهم دوباره این ماده از قانون را در سال جاری اصلاح و تصویب کرد و در دی ماه برای اجرا به دولت ابلاغ شد؛ اما بعد از گذشت تقریباً ۵ سال از تصویب این قانون در سال ۹۴ علاوه بر عدم اجرا، حتی پیش‌نیاز آن یعنی راه‌اندازی سامانه‌های مرتبط املاک و اسکان قابل استفاده برای سازمان امور مالیاتی نیست، هر چند وزارت راه و شهرسازی این سامانه را ایجاد کرد اما هنوز شناسایی خانه‌های خالی در ابهام است.

 

پس از وقفه ۵ ساله برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، نمایندگان مجلس یازدهم اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با رفع ایرادات عمده مصوبه سال ۹۴ تصویب کردند. این قانون در دی ماه برای اجرا به دولت ابلاغ و جایگزین ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۶۶ شد که برای دومین بار است که اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم توسط مجلس تصویب شده است.

 

براساس قانون اصلاح شده ماده ۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم از سوی مجلس یازدهم، هر واحد مسکونی واقع در تمامی شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شود.

 

وزارت راه و شهرسازی نیز با استناد به قانون سابق، سامانه ملی املاک و اسکان در مردادماه سال جاری و پس از گذشت ۶ ماه از مهلت قانونی رونمایی کرد و  وارد فاز اجرایی شناسایی خانه‌های خالی شد.

 

مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کردند که بیش از یک میلیون و ۱۵۰ هزار خانه خالی در کشور شناسایی شده و این اطلاعات (دسترسی به سامانه) در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دارد اما سازمان امور مالیاتی می‌گوید هنوز شناسایی خانه‌های خالی دارای ابهام است.

 

به گزارش دانا؛ اکنون بیش از دو ماه است از ابلاغ اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تحت عنوان قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌گذرد و قرار است از فرودین ماه ۱۴۰۰ از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود؛ اما ظاهرا شناسایی خانه‌های خالی با مشکل روبرو شده است.

 

 

جزئیات اخذ مالیات از خانه‌های خالی/ نمی توانیم مالیاتی اخذ کنیم

 

علیزاده معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی در مورد اجرای این قانون می‌گوید: طبق قانون فراهم کردن زیرساخت های شناسایی خانه های خالی بر عهده وزارت راه و شهر سازی است و اگر این زیرساخت ها فراهم نشود ما نمی توانیم مالیاتی اخذ کنیم.

 

وی افزود: به طور مثال ما اگر بدانیم خانه ای بیش از مدت مجاز خالی مانده است تا زمانی که سامانه املاک و اسکان این موضوع را برای ما محرز نکند نمی توانیم برای اخذ مالیات آن خانه اقدام کنیم. مردم موظف هستند اطلاعات خانه های خود را وارد سامانه املاک و اسکان کنند و از ابتدای ۱۴۰۰ هم ما می توانیم با شناسایی خانه های خالی که بیش از ۴ ماه خالی بوده اند و صاحب خانه خانه های دیگر هم دارد اخذ مالیات را آغاز کنیم.

 

علیزاده در پاسخ به این سوال که مردم چگونه باید اطلاعات خودرا وارد این سامانه کنند کفت: فقط کافی است که مردم وارد این سامانه شوند و کدملی و کدپستی خانه ای که در آن سکونت دارند و یا به آن ها تعلق دارد را وارد این سامانه کنند.

 

معاون سازمان امور مالیاتی گفت: مکانیزم اخذ مالیات هم این گونه است که اگر خانه ای بیش از چهار ماه خالی باشد در سال اول ۶ برابر مالیات اجاره بها آن خانه از صاحب خانه دریافت می‌شود و در سال دوم این رقم به ۱۲ برابر و در سال سوم به ۱۸ برابر می رسد.

 

وی تاکید کرد: فرض کنید یک واحد مسکونی ۷۰ متری در تهران با اجاره ۵ میلیون تومان مالیات اجاره اش سالی ۶ میلیون تومان است و اگر ۴ ماه خالی مانده باشد مالیاتش ۶ برابر یعنی ۳۰ میلیون تومان می شود. اگر این خانه اجاره برود به دلیل این که زیر ۱۵۰ متر است شامل معافیت مالیاتی می شود ولی اگر اجاره نرود در سال اول ۳۰ میلیون در سال دوم ۶۰ میلیون و در سال سوم ۹۰ میلیون باید مالیات بپردازد.

 

علیزاده بیان کرد: قانون جدید از یک متر تا چندین هزار متر خانه شامل می‌شود و از آن مالیات اخذ می کند و فقط منوط به خانه های زیر ۱۵۰ متر نیست و مکانیزم آن مالیات بر اجاره بهای خانه است.

 

 

عرضه‌ای که تعادل‌بخش بازار است/ مستاجران چشم به راه اجرای قانون

 

به گزارش خبرنگار راه دانا؛ کارشناسان معتقدند اجرای این قانون حتی اگر باعث شود ۱۰ درصد خانه‌های خالی عرضه شود می‌تواند بر جلوگیری از رشد قیمت و حتی کاهش موثر باشد به طوری که یک درصد مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ۴ تا ۸ درصد قیمت املاک را کاهش دهد؛ البته آنها می‌گویند مالیات بر خانه‌های خالی راهکار و مشکل‌گشای بخش مسکن در کشور نیست، ولی میزان خانه‌های خالی در کشور بسیار بالا است و اجرای این قانون می‌تواند ابزاری کنترل سوداگری باشد.

 

املاکی که هر لحظه تزریق‌شان در شرایط فقر عرضه در بازار مسکن، تعادل‌بخش بازار خواهد بود؛ آن هم در شرایطی که آمار تولید مسکن در کشور به زحمت دربه ۳۰۰ هزار واحد می‌رسد.

 

مجلس تلاش کرده با اصلاح نرخ‌ها، طرح مذکور را بهینه کند و حالا نوبت دولت است که در سال پایانی خود، به نفع مردم قدمی بردارد و زمینه را برای عرضه واحدهای احتکار شده و جلوگیری از رشد قیمت‌ها بردارد و مردم از انتهای فروردین ماه ۱۴۰۰ با افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی، شاهد اجرای این قانون و تأثیر آن در کاهش قیمت اجاره بها و مسکن و هم‌زمان افزایش درآمدهای دولتی و باشند زیرا از اواخر اردیبهشت سال آینده فصل جابه‌جایی اجاره نشین‌ها آغاز می‌شود و با توجه به وضعیت کنونی اگر این قانون اجرا نشده می‌تواند باعث رشد شدید اجاره شود.

 

تجربیات اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در سایر نقاط دنیا بیانگر موفق استفاده از ابزار مترقی مالیات بر خانه‌های خالی در کنترل بازار مسکن است. براساس مطالعه‌ای که در سال ۲۰۱۹ انجام شده نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه توانسته ۱۳ درصد عرضۀ مسکن خالی را در این کشور افزایش دهد. بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس تجربیات جهانی هم زمینه هم زمینه عرضه واحدهای مسکونی خالی را مهیا می‌کند، هم منجر به تناسب واحدهای مسکونی ساخته شده با نیاز به مسکن می‌شود.