هم اکنون عضو شبکه تلگرام رجانیوز شوید

 

 

 

رجانیوز را در شبکه‎های اجتماعی دنبال کنید

 

چهارشنبه 4 ارديبهشت 1398 ساعت 17:08 2019-4-24 17:08:51
شناسه خبر : 315467
قاضي پيشين ديوان عالي كشور گفت: وجود معاملات غیر رسمی بستر مناسبی برای طرح دعاوی و دادگستری است؛ همچنین مقررات ما نیاز به بازخوانی و اصلاح دارد و برخی از آن‌ها هم متروک هستند. یعنی طرد و رها شده‌اند که اگر آن­ها را احیا کنیم بسیاری از این دعوا و اختلافات و حتی بعضا جرائم کاهش می یابد
قاضي پيشين ديوان عالي كشور گفت: وجود معاملات غیر رسمی بستر مناسبی برای طرح دعاوی و دادگستری است؛ همچنین مقررات ما نیاز به بازخوانی و اصلاح دارد و برخی از آن‌ها هم متروک هستند. یعنی طرد و رها شده‌اند که اگر آن­ها را احیا کنیم بسیاری از این دعوا و اختلافات و حتی بعضا جرائم کاهش می یابد

گروه اجتماعی-رجانیوز: معاملات یکی از مهمترین مشکلات کشور محسوب می‌شوند و درصد بالایی از پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص داده‌اند. در همین راستا گفتگویی با دکتر بهرامی صورت گرفته که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

 

به گزارش رجانیوز؛ از مهمترین معضلات حال حاضر قوه قضاییه، مسئله اعتبار معاملات غیررسمی در نظام قضایی حقوقی کشور است. این معاملات علاوه بر اینکه درصد بالایی از پرونده‌های ورودی قوه قضاییه شامل می‌شوند، ابزاری مناسب برای کلاهبرداران نیز شناخته می‌شوند. از این رو گفتگویی با دکتر بهرام بهرامی، قاضي پيشين ديوان عالي كشور ترتیب داده شده که در ادامه به آن پرداخته می‌شود.

 

*یکی از مسائل اساسی کشور، اعتبار معاملات غیررسمی (عادی) است. این معاملات درصد بالایی از پرونده‌های قضایی را شامل می‌شوند. علاوه برآن ابزار مناسب برای کلاهبرداران جهت کلاهبرداری نیز محسوب می‌شوند. نظر شما در رابطه با این مشکل چیست؟

 

 نخست آنکه وجود معاملات غیر رسمی بستر مناسبی برای طرح دعاوی و دادگستری است. بخشی از پرونده‌های دادگستری مستقیما مربوط به دعاوی ملکی و یا دعاویی مرتبط با قراردادهای املاک است.

 

نکتۀ دوم اینکه، یکسری از مقررات ما نیاز به بازخوانی و اصلاح دارد و برخی از آن‌ها هم متروک هستند. یعنی طرد و رها شده‌اند که اگر آن­ها را احیا کنیم بسیاری از این دعوا و اختلافات و حتی بعضا جرائم کاهش می یابد. یک مورد آن ماده 22 قانون ثبت است. این ماده مربوط به اموال غیرمنقول است که در آن گفته شده لازم است این املاک به ثبت برسد و وقتی به ثبت برسد معتبرند.

 

 اکثر کشورهای دنیا به سمت رسمی املاک رفته‌اند

اکثر کشورهای دنیا به سمت ثبت رسمی املاک رفته‌اند. در واقع هم ماده 22 قانون ثبت و هم ماده 47 آن براین مساله تاکید دارند. بعد از انقلاب شورای نگهبان در این خصوص نظری ارائه داد اما درباره اینکه باید این نظر به عنوان دکترین مطرح شود یا در اصلاح مقررات به آن توجه گردد و یا در دادگستری و ثبت به عنوان فصل الاخطاب از آن یاد شود، اختلاف وجود دارد.

 

با این حال در رویه اجرا بیشتر همین نظر شورای نگهبان را داریم. مادۀ 47 تصریح دارد: در نقاطی که ادارۀ ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بود و وزارت دادگستری مقتضی بداند ثبت اسنادی از قبیل کلیۀ عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیرمنقول اجباری است.

 

این ماده قانونی نسخ نشده لذا یا می تواند دادگستری، قوۀ قضائیه یا سازمان ثبت از آن استفاده کند یا اینکه بگوییم این ماده حذف شده است.

 

*آیا شورای نگهبان می‏تواند خارج از این مجرا و مسیری که قانون اساسی تعیین کرده است اظهارنظر کند؟

همۀ افراد می‏توانند اظهارنظر کنند ولی اظهارنظری که تاثیرگذار باشد. زمانی است که قانونی پس از تصویب در مجلس به شورای نگهبان ارجاع شود، اعضای آن می‌توانند به استناد شرع یا قانون اساسی آن را رد کنند. در غیر این صورت نمی توان بدون هیچ مستندی گفت این قانون خلاف شرع است.

 

این جزء همان قوانینی است شورای نگهبان اعلام کرده، خلاف شرع است. این اظهارنظرها به عنوان یک اظهارنظر تئوری یا دکترین خوب است ولی عملا  بعد از انقلاب هر فرمایشی که شورای نگهبان داشته، تاثیر خودش را در اجرا گذاشته است و آنها هم از اصل 4 قانون اساسی استفاده می‏کنند.

 

در اصل 4 قانون اساسی اختیاراتی به شورای نگهبان داده شده است: «كلیه قوانین و مقررات مدنی، جزائی، مالی، اقتصادی، نظامی، سیاسی و غیر اینها باید براساس موازین قانون اسلامی باشد. این اصل بر اطلاق یا عموم همه اصول قانون اساسی و قوانین و مقررات دیگر حاكم است و تشخیص این امر برعهده فقهای شورای نگهبان است.»

 

لذا با استناد به این اصل، عنوان می شود چون شورای نگهبان آن را خلاف شرع دانسته پس نمی توان به آن عمل کرد. اما اصول دیگر قانون اساسی این اصل 4 را تحدید کرده اند.

 

*تنظیم معاملات در محلی به غیر دفاتر اسناد رسمی، چه مشکلاتی را ایجاد کرده است؟

به هر حال ما اکنون با این مشکل مواجه­ایم که قراردادهای املاک در بنگاه­ها توسط افرادی تنظیم می شود که اطلاعات حقوقی کافی ندارند. این موضوع در اجرا باعث بروز اختلافات می شود و گاهی ممکن است فردی مکانی را به چندین نفر بفروشد. اگر در زمان تنظیم سند، کد رهگیری وجود داشت، این کد مانع چنین تخلفاتی می شد. اما ما با کنار گذاشتن کد رهگیری، عملا باعث ایجاد اختلافات جدیدی شدیم.

 

معاملات ملکی و ارضی باید به ثبت برسند در غیر این صورت باید بی اعتبار تلقی شوند

براین اساس من معتقدم سازمان ثبت باید ماده 47 را عملیاتی کند حتی اگر شده از طریق مجمع تشخیص مصلحت نظام این کار را انجام دهد. بر طبق آن اگر بنا شد مال غیرمنقولی فروخته شود، حتما به ثبت برسد. اگر این امکان برایشان فراهم نیست دست کم پیش بینی­هایی لحاظ شود.

 

برای مثال همان­گونه که مهندسین ناظری برای نظارت بر ساخت خانه طبق استاندارد انتخاب می شوند، باید بنگاه­های املاک ملزم به درج مهر دفترخانه‌ها زیر اسناد تنظیمی خود باشند. بر طبق این کار، دفترخانه‌ها که توسط حقوقدان ها و یا فارغ التحصیلان رشته حقوق مدیریت می‌شوند، باید مشخص کنند که آیا طرفین متوجه شده‌اند زیر چه سندی را امضا کرده اند یا خیر و اگر ابهامی در شروط، قیود، ارکان و مندرجات سند هست آن را رفع کنند.

 

*در فرانسه قانون­گذار معاملات عادی را معتبر می داند اما اگر پای شخص ثالثی درمیان باشد، حق با آن کسی است که زودتر معامله را به ثبت رسانده است. در واقع قانون­گذار سعی کرده از این طریق مردم را به سمت معاملات ثبت شده هدایت کند. آیا اگر حکومت ما هم به این سمت برد، می تواند راهگشای بسیاری از دعاوی شود؟

 

واقعیت این است که ما با سه مساله روبرو هستیم: یکی اینکه هنوز درصد قابل توجهی از اراضی کشور سند ندارد. در حالی که می توانستیم در طول صد سالی که سازمان ثبت ایجاد شده، آنها را به ثبت برسانیم. حتی در استان تهران هم املاکی وجود دارد که سند ندارند. مساله دوم به این برمی گردد که این املاک هر کدام تعریف خاصی دارند. اراضی مذکور ممکن است ملی، مواد، بایر و یا اوقافی باشند.

 

بسیاری از اراضی کشور فاقد سندرسمی بوده و باعث مشکل در کشور می‌شوند

این ویژگی‏ها و اوصافی که هر یک از این املاک دارد با بار حقوقی‏ خاص خودش همراه است که بسیاری از مردم و حتی حقوق‏دان‏ها بر ابعاد مختلف آن واقف نیستند. مسالۀ سوم این است که نقل و انتقال زمین های دارای سند هم با مشکل مواجه است. از این رو در هر سه مورد، بین مردم اختلاف وجود دارد و این موضوع باعث ایجاد پرونده های متعدد کیفری و حقوقی در دادگستری شده است.

 

‏ بنابراین اولین کاری که سازمان ثبت باید انجام بدهد این است که زمینی در کشور بدون شناسنامه نباشد. در صورت یک عزم جهادی ظرف 5 سال تمام زمین ها سند دار خواهند شد. در مرحله دوم زمین ها تعریف شوند. مثلا عنوان شود که زمین دایر چیست و چه اوصافی دارد. پس از آن به مردم یا دست کم به افرادی که با این زمین ها سروکار دارند، آموزش لازم ارائه شود. در مرحله سوم هم گفته شود این سندی که داریم، می‏خواهیم نقل و انتقال بدهیم، فرایند ثبت را باید طی کند.

 

*در حال حاضر محکومین اموالشان را با سند عادی نگه می دارند تا از دید قوه قضائیه دور بماند یا این‏که بعد از اعلام محکومیت‏شان، اموال را با مبایعه‌‏نامه‏ یا معاملات عادی در تاریخ مقدم به شریک جرمشان منتقل می‏کنند تا از دسترس طلبکاران و قانون خارج شود. راهکار مواجه با این مسائل چیست؟

 

 راهکار اجرایی کردن ماده 47 قانون ثبت است و یا اینکه مجددا از شورای نگهبان نظرخواهی شود و یا ماده واحده جدیدی به مجلس ببرند. اگر هم شورای نگهبان آن را نپذیرفت می توان آن را در مجمع تشخیص مسلحت نظام بررسی کرد و همین اعضای شورای نگهبان در آنجا بر طبق مصلحت رای به اجرایی شدن ماده 47 دهند. من گاهی مصوباتی در مجمع تشخیص می بینم که مصلحت شناخته شده که درجۀ اهمیت و تاثیرگذاری آنها در اجتماع بسیار کمتر از مادۀ 47 است.

 

*افرادی در جامعه هستند که سند رسمی ملکی را در بانک می‏گذارند و از قبال آن وام‏های کلان دریافت می‏کنند و بعد با قول‏نامه همان ملک، معاملاتی انجام می دهند. این موضوع باعث ایجاد معوقات بانکی گسترده ای شده است. به نظر شما این مساله هم با اجرای ماده 47 هم مرتفع می شود؟

 

ماده 22 و 47 قانون ثبت می تواند این موارد را ساماندهی کند. ما به جای فراهم کردن بستر مجازات، بایستی مکانیسم اداری-انتظامی درنظر بگیریم که برای افراد امکان انجام چنین کارهایی نباشد. اگر مردم ملزم به تنظیم سند رسمی در زمان خردی و فروش ملک باشند، جلو چنین سوء استفاده هایی به طورخودکار گرفته می شود.

 

در این راستا موانع را هم حذف کنیم. مثلا در گذشته یکی از شروط امکان ثبت سند کارت پایان خدمت و یا معافیت آن بود که خوشبختانه این شرط حذف شد. یا گاهی دیده می شود که تنظیم سند به پرداخت بدهی شهرداری یا دارایی منوط شده است. در حالی که شهرداری باید مکانیسمی داشته باشد که بتواند این بدهی ها را خودش وصول کند. براین اساس بعضا پیش می آید که اگر طرفین هم بخواهند ملک را سند بزنند، موانع اداری پیشرو مانع می شود. با این قبیل شروط، سازمان ثبت و دفاتر ثبت اسناد به نوعی مسئول وصول مطالبات شهرداری و دارایی شدند. حتی خود قوۀ قضائیه هم به شکلی وارد این قضایا شده است. به این صورت که برای دریافت مطالبات بانک­های دولتی و خصوصی باید قوه قضائیه هزینه مادی و معنوی بپردازد. ما باید مکانیسمی را تعریف کنیم، در آن مجرا کسی نتواند بدهی‏ هایش را نپردازد و یا باید تضمین‏هایی که اخذ می‏شود به نحوی باشد که قابلیت وصول داشته باشد.